PAG / COS / CUS

PAG

Le plan d’aménagement général, ci-après dénommé « PAG », fixe le mode d’utilisation du sol tant pour les zones d’ores et déjà urbanisées que pour les zones destinées à être urbanisées. Le degré d’utilisation du sol, fixé pour les nouveaux quartiers, est exprimé par des coefficients de densité. Cette démarche permet de garantir une flexibilité accrue lors de l’élaboration des concepts urbanistiques. Cependant, l’application de coefficients de densité dans les zones urbanisées reste particulièrement délicate.

En effet, les zones urbanisées se distinguent souvent par un bâti et notamment par un parcellaire irréguliers, voire hétérogènes, ce qui contribue d’ailleurs à l’identité et au charme de bon nombre d’agglomérations qui se sont développées « intuitivement » pendant des siècles. Aussi, l’application des seuls coefficients de densité provoquerait des solutions urbanistiques en fonction de la seule surface du terrain disponible, ce qui induit avec des coefficients similaires des gabarits de constructions fort divergents.

Par conséquent, la Loi fait une nette distinction entre les quartiers déjà entièrement ou majoritairement urbanisés et dotés de toutes les infrastructures de voirie et d’équipements publics, d’une part, et les quartiers destinés à être urbanisés, à savoir les nouveaux quartiers, d’autre part. Ainsi, les PAG ayant fait l’objet d’une refonte générale distinguent désormais les zones soumises à I’élaboration d’un plan d’aménagement particulier « quartier existant » et les zones soumises à I’élaboration d’un projet d’aménagement particulier « nouveau quartier », dénommés ci-après « PAP QE » respectivement « PAP NQ ».

Alors que pour toute zone soumise à I’élaboration d’un « PAP NQ », le degré d’utilisation du sol est défini moyennant des coefficients de densité, aucune prescription précise, relative au degré d’utilisation du sol, n’est définie dans les zones soumises à I’élaboration d’un « PAP QE ». Ce n’est qu’au niveau du « PAP QE » que sont fixées des prescriptions dimensionnelles claires, précises et transparentes pour I’intégration des futures constructions dans Ie tissu urbain existant. Les « PAP NQ » servent à préciser les coefficients de densité définis dans le PAG moyennant également des prescriptions dimensionnelles.

Le tableau ci-dessous illustre brièvement les conditions permettant le classement des fonds en zone soumise à un « PAP NQ » respectivement en zone soumise à un « PAP QE ». De même, il tend à aborder les opportunités et les éventuelles contraintes lors de la mise en oeuvre du PAG.

Terrain à bâtir brut / net

On entend par terrain à bâtir brut tous les fonds situés en zone urbanisée ou destinée à être urbanisée, non encore ou partiellement viabilisés.

On entend par terrain à bâtir net tous les fonds situés en zone urbanisée ou destinée à être urbanisée déduction faite de toutes les surfaces privées et publiques nécessaires à sa viabilisation.

Surface construite brute [SCB]

On entend par surface construite brute la surface hors oeuvre d’un bâtiment et des dépendances en additionnant la surface de tous les niveaux.

Seules les surfaces non aménageables en sous-sol ou partiellement en sous-sol et sous combles ne sont pas prises en compte. Les surfaces non closes*, notamment les loggias, les balcons et les car-ports, ne sont pas prises en compte pour le calcul de la surface construite brute.

Surfaces aménageables / non aménageables

On entend par surfaces non aménageables :

• les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80m

• les locaux techniques qui sont exclusivement affectés au fonctionnement technique de l’immeuble, les espaces de circulation, dont les garages, les cages d’escalier et les cages d’ascenseur, les dépôts, les caves individuelles des constructions collectives ne comportant pas d‘ouverture sur l’extérieur

• les locaux dont les planchers ne peuvent supporter des charges supérieures à 1,5 kN/m2

Surface scellée

Est considérée comme surface scellée, toute surface consolidée ou surplombée par une construction, y compris les chemins, terrasses et rampes d’accès.

Concernant les surfaces scellées par des constructions souterraines et couvertes de terre végétale, la surface de sol scellée à prendre en compte est réduite par tranche de 15% pour 15cm d’épaisseur de couverture de terre végétale, jusqu’à concurrence de 75%.

Densité de logement

On entend par densité de logement le rapport entre le nombre d’unités de logement et le terrain à bâtir brut.

CUS

On entend par CUS le rapport entre la somme des surfaces construites brutes de tous les niveaux et la surface totale du terrain à bâtir brut.

COS

On entend par COS le rapport entre la surface d’emprise au sol de la ou des constructions (au niveau du terrain naturel) et la surface du terrain à bâtir net.

CSS

On entend par CSS le rapport entre la surface de sol scellée et la surface du terrain à bâtir net.